Разрешение на строительство без согласия соседей незаконно

Интересное судебное дело рассмотрено Президиумом ВАС РФ*, решение по которому непосредственно влияет на судебную практику Уральского Федерального округа. Суды отказали в удовлетворении требования об оспаривании разрешения на строительство, указав на неправильное избрание истцом способа защиты и возможность восстановления его прав путем обращения в суд с иском гражданско-правового характера. Президиум отменил судебные акты, указав, что данная возможность ранее была безрезультатно использована в другом судебном деле; право на судебную защиту могло быть реализовано только путем рассмотрения требования по существу; однако суды ограничились лишь ссылкой на неправильный выбор способа защиты. При таком формальном подходе истец лишается гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации права на судебную защиту.

История развития конфликта

ООО "Рассвет" и ООО "Коопунивермаг" являются собственниками помещений в здании:

• общество "Рассвет" - магазина "Елена" общей площадью 83,8 кв. метра,

• обществу "Коопунивермаг" - магазина "Черемушки" общей площадью 189 кв. метров.

С целью расширения торговой площади ООО "Коопунивермаг" получило разрешение муниципалитета на реконструкцию своего магазина "Черемушки" площадью 189 кв. метров. Реконструкция была завершена в 2010 году.

В декабре 2010 магазин "Черемушки" (площадью 218,2 кв. метра) после осуществления реконструкции принят в эксплуатацию.

Их соседи, ООО "Рассвет", полагая, что разрешение на реконструкцию нарушает его права и законные интересы, поскольку выдано администрацией без согласия всех правообладателей реконструируемого объекта, обратилось в Арбитражный суд с требованием о признании этого разрешения незаконным.

Арбитражный суд удовлетворил заявленное требование, поскольку реконструкция магазина "Черемушки" привела к ухудшению условий безопасной эвакуации людей из соседнего помещения - магазина "Елена", и проведение реконструкции с обществом "Рассвет" не согласовывалось.

Следующая судебная инстанция отменила решение суда, отказав в удовлетворении требования. Восемнадцатый апелляционный суд указал, что способ защиты нарушенного права, избранный обществом "Рассвет", не соответствует характеру нарушения и не обеспечивает восстановление его прав. При этом суд признал возможность восстановления нарушенных прав в порядке искового производства путем обращения в суд с требованиями гражданско-правового характера, отличными от рассмотренных в рамках настоящего дела.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа согласился с позицией суда апелляционной инстанции.

ООО “Рассвет” обратилось в Высший арбитражный суд РФ с заявлением о пересмотре судебных актов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора.

Позиция Президиума ВАС РФ

Надзорная инстанция обратила внимание на то, что, как следует из материалов дела, общество "Рассвет" ранее уже обращалось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Коопунивермаг" об устранении препятствий в свободном пользовании общими инженерными коммуникациями и общим имуществом упомянутого здания. Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2011 по делу N А76-24282/2010 в удовлетворении названного иска отказано, поскольку реконструкция магазина "Черемушки" произведена на основании разрешения муниципалитета на реконструкцию, реконструированный объект введен в эксплуатацию.

Поскольку при рассмотрении дела N А76-24282/2010 судом не исследовался вопрос о законности выданного администрацией разрешения на реконструкцию, а наличие указанного разрешения суд признал обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии нарушения прав общества "Рассвет", отказ в удовлетворении требования о признании незаконным этого разрешения по мотиву неправильного избрания способа защиты нарушенного права - Президиум пришёл к выводу, что без оценки доводов о незаконности разрешения нарушает конституционное право общества "Рассвет" на судебную защиту.

Из материалов дела следует, что спорное здание является единым объектом капитального строительства и состоит из помещений, принадлежащих двум собственникам.

По разъяснению Пленума ВАС РФ**, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Поскольку наружные стены здания, являясь ограждающими несущими конструкциями, принадлежат всем собственникам помещений в здании, реконструкция здания путем пристройки к нему дополнительных помещений и изменение конструктивных особенностей внешних стен затрагивает права и законные интересы всех собственников объекта капитального строительства.

Пунктом 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена обязанность застройщика приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство документы, в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. Доказательства получения согласия общества "Рассвет" на осуществление реконструкции в материалах дела отсутствуют.

При названных обстоятельствах разрешение на реконструкцию выдано с нарушением требований пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Оформление разрешения на реконструкцию без согласия общества "Рассвет" на проведение реконструкции является действием лица, обладающим правом собственности на долю в имуществе, которое привело к ущемлению прав остальных собственников этого имущества, поскольку в результате такой реконструкции затронуты их права и законные интересы.

Восстановление нарушенного права общества "Рассвет" в данном случае возможно путем предъявления требования о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права общей долевой собственности собственников помещений в здании.

Общество "Рассвет" использовало иной способ защиты, заключавшийся в оспаривании ненормативного правового акта - разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства. Отказывая в удовлетворении этого требования, суды указали на неправильное избрание обществом "Рассвет" способа защиты и возможность восстановления его прав путем обращения в суд с иском гражданско-правового характера. Однако судами не учтено, что данная возможность ранее была использована в деле N А76-24282/2010, по результатам рассмотрения которого суд отказал в удовлетворении упомянутого иска, мотивировав свое решение наличием названного разрешения.

Принимая во внимание неоднократность обращения общества "Рассвет" в суд с требованиями разного характера, но связанными с одним и тем же ненормативным актом, не исследованным судом в деле N А76-24282/2010 на предмет его законности, право на судебную защиту могло быть реализовано только путем рассмотрения требования по существу.

Между тем суды ограничились лишь ссылкой на неправильный выбор способа защиты. При таком формальном подходе общество "Рассвет" лишается гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации права на судебную защиту.

Кроме того, суды не исследовали вопрос о законности разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства; к участию в деле не привлечено управление, непосредственно выдавшее указанное разрешение.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

______________________________

* Постановление Президиума ВАС РФ от 09.10.2012 N 5377/12 по делу N А76-7075/2011

** в пунктах 1 - 3 постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"