Риски приобретения пая в ЖСК (продолжение)

В предыдущей статье мы сделали вывод, что договор паенакопления является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. 

Ниже приведены наиболее опасные риски приобретения жилья по схеме паенакопления в жилищно-строительном кооперативе:

Нет фиксированной стоимости квартир

В отличие от долевого участия, где в договоре с застройщиками фиксируется окончательная стоимость квартиры, приобретаемой дольщиком, у которого нет причин волноваться, что после окончания стройки цена квартиры вдруг вырастет без согласования с ним, для участника жилищно-строительного кооператива такая уверенность – только предмет надежд. Фиксация окончательной цены на квартиру не только невозможна на практике; закон даже позволяет кооперативу в одностороннем порядке её увеличить.

Кроме того, внесение дополнительных расходов на строительство, а также увеличение расходов на содержание ЖСК, приходится возмещать всем пайщикам вместе.

Неопределённость в сроках сдачи

У пайщиков жилищно-строительных кооперативов нет полномочий требовать фиксации и указания в договоре точных сроков окончания строительства дома. Кооператив, таким образом, имеет право в собственных интересах устанавливать такие сроки и переносить их по своему усмотрению.

Незащищённость прав пайщиков

Все существующие нормы законов, призванные защитить покупателей жилья, не распространяются на пайщиков ЖСК. В том числе и статьи законов, защищающие покупателей квартир, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов. Нет у участников ЖСК ни права претендовать на компенсацию убытков, ни права взыскивать неустойку через суд, ни права требовать устранения дефектов строительства по результатам передачи квартиры. Плюс к этому речь не идёт ни о какой компенсации морального ущерба при всём вышеперечисленном.

Кроме того, кооператив принимает деньги пайщиков еще до того, как застройщик полностью оформит исходно-разрешительную документацию на строительство. Прямых отношений у пайщика с застройщиком не возникает, его права и обязанности регулируются только Уставом кооператива.

Застройщик при реализации объекта через собственный ЖСК не обязан публиковать проектную декларацию и отчитываться в органах контроля за долевым строительством.

Затруднительность возврата внесённых денег

Вступающие в ЖСК пайщики не имеют законного права претендовать на то, чтобы вернуть свои внесённые деньги единоразово и одномоментно, в момент выхода из ЖСК и расторжения соответствующего договора. Даже если ЖСК открыто не исполняет своих обязанностей, только сам кооператив определяет, когда и при каких условиях кооператив вернёт пайщику его денежные средства. Это соответствует не только действующему законодательству, но и сложившейся судебной практике.

Двойная продажа

Особенность договоров, заключаемых между пайщиками и кооперативом – отсутствие обязательной государственной регистрации. Это естественно приводит кооператив к соблазну продать одну и ту же квартиру дважды, оставив обоих покупателей в неведении друг относительно друга.

Ограничение пайщика в распоряжении имуществом

Если пайщику понадобится продать, подарить, поменять квартиру, то сделать это он сможет только с разрешения Правления кооператива. Более того, решение о заселении в квартиру пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.

Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, определённые гарантии в данной схеме приобретения жилья может дать только хорошая репутация и успешно сданные объекты застройщика, стоящего за выбранным ЖСК, поэтому при выборе кооператива необходимо прежде всего обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке фирмы.