Защита добросовестного землевладельца

В 2010 году клиент Парма Лигал (далее — клиент*) приобрёл в собственность земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства. Право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Спустя два года банком предъявлен иск к клиенту с требованиями о восстановлении залога в отношении земельных участков и обращении на них взыскания.

Свои исковые требования банк обосновывал следующим.

В 2007 году прежний собственник (гражданин) передал спорные земельные участки в залог банку в обеспечение обязательств по кредиту ООО «Ромашка».

В 2009 году задолженность по кредиту была полностью уплачена, записи о залоге земельных участков погашены.

В конце 2009 года арбитражным судом было возбуждено дело о банкротстве  ООО «Ромашка», а в 2012 году сделка по погашению задолженности по кредитному договору была признана недействительной, задолженность ООО перед банком была восстановлена.

По мнению банка, восстановление кредитных обязательств повлекло за собой и восстановление обеспечивающих его прав залога в отношении земельных участков.

А поскольку переход права собственности не прекращает залог, банк предъявил  требования об обращении взыскания к новому собственнику, Нашему клиенту.

Интересы клиента в суде представлял Дмитрий Стихин, старший юрист Парма Лигал. В обоснование своих возражений против иска он привёл следующие доводы.

1. Правовым последствием недействительности сделки в данном случае является возврат банком в конкурсную массу ООО «Ромашка» уплаченных в погашение кредита денежных средств и восстановление требований банка в этой сумме к должнику.

Такого правового последствия недействительности сделки погашения кредита, как восстановление права залога имущества, принадлежащего третьему лицу, закон не содержит.

2. Поскольку залог земельных участков прекращён и запись о нём в ЕГРП погашена, новый залог может возникнуть лишь в силу нового договора либо в исчерпывающих случаях, установленных законом.

Однако банк не ссылается на нормы закона, устанавливающие основания возникновения залога и предусматривающие, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признаётся находящимся в залоге.

3. Приобретая спорные земельные участки, Ответчик не знала и не могла знать, что они являются предметом залога, поскольку в момент регистрации перехода права собственности в ЕГРП отсутствовали сведения о залоге земельных участков в пользу Банка.

Исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное  имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

4. Вступившими в законную силу актами арбитражных судов установлено, что основанием для признания недействительной сделки по уплате денег банку в нарушение прав иных кредиторов явилась неплатёжеспособность должника, о которой было известно Истцу.

Принимая такое удовлетворение, банк действовал недобросовестно и неосмотрительно, и должен самостоятельно нести бремя ответственности за такое поведение.

В силу ст.10 ГК РФ требования Истца к Ответчику, вытекающие из его недобросовестного поведения, не полежат судебной защите.

5. Продавец земельных участок, заключая договоры купли-продажи с Ответчиком, действовал добросовестно, поскольку на тот момент обязательства должника по возврату кредита были исполнены, залог принадлежащих ему участков прекращён, его права собственника не были ограничены залогом.

Следовательно, действия продавца подлежат судебной защите.

6. Сделки купли-продажи земельных участков, в силу которой Ответчик приобрёл право собственности на них, до настоящего времени являются действительными.

Таким образом, право собственности Ответчика возникло в результате совершения ряда действительных сделок и законных действий регистрационного органа, в силу чего оно подлежит защите от недобросовестных притязаний бывшего залогодержателя.

7. Истец не мог не знать об основаниях недействительности сделки (неплатёжеспособности должника), однако в 2009 году недобросовестно принял предпочтительное исполнение своих требований по кредитному договору.

Таким образом, Истцу было известно об основаниях недействительности оспоримой сделки в 2009 году — более, чем за год до предъявления иска. Однако настоящий иск о применении последствий недействительной сделки предъявлен только в сентябре 2013 года — с пропуском срока исковой давности.

В результате длительного судебного разбирательства Свердловский районный суд г. Перми принял все возражения ответчика, и банку было в полном объёме отказано в удовлетворении исковых требований.

------------------------------------

* Из соображений конфиденциальности ФИО и наименования участников данного спора не разглашаются