Продажа имущества на чужой земле
Вопрос: Может ли собственник имущества, расположенного на земельных участках, принадлежащих ему на праве постоянного бессрочного пользования, продать это имущество?
Ответ юриста:
Собственник вправе продать своё имущество.
Покупателю недвижимости (если в качестве такового выступает коммерческая организация или индивидуальный предприниматель) необходимо переоформить право постоянного бессрочного пользования земельным участком – оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.
Правовое обоснование:
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
В силу п. п. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 ст. 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Из п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 26.02.2009 N Ф04-1042/2009(1080-А27-47) отметил, что в силу ст. 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. Согласно законодательству Российской Федерации о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются лица, владеющие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, в размере, устанавливаемом Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Собственник здания не относился к субъектам, которые являются плательщиками земельного налога. В данном случае плата за землю для собственника здания должна быть в размере арендной платы, подлежащей взысканию в порядке применения норм о неосновательном обогащении. Определением ВАС РФ от 17.06.2009 N ВАС-6817/09 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления отказано.
Аналогичные выводы отражены в Постановлениях ФАС Центрального округа от 05.03.2010 по делу N А08-1560/2009-10, ФАС Уральского округа от 08.12.2009 N Ф09-9638/09-С3, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2009 по делу N А32-22058/2008-39/343.
Ответ подготовил Дмитрий Стихин, старший юрист
