Противостояние арендатора и нового собственника склада

Вопрос юристу (онлайн): Год назад мною был заключен договор аренды склада на срок 5 лет. Сейчас собственник склада уведомил меня о том, что он уже продал это помещение другому человеку, который не заинтересован в пролонгации договора об аренде, и просит меня выехать в течение двух недель. В договоре написано, что он должен меня уведомить за три месяца до расторжения договора. Что мне делать?

Юридическая консультация:

Согласно п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из этого следует, что при продаже объекта, договор аренды продолжает действовать на прежних условиях, новый собственник встаёт на место арендодателя.

В силу ст.310 ГК РФ, одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поэтому Арендодатель, по общему правилу, не может по своему усмотрению досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор, заключённый на срок 5 лет. Однако возможность такого отказа может быть предусмотрена договором аренды.

Закон (ст.619 ГК РФ) предусматривает случаи судебного досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Исходя из принципа свободы договора (ст.421 ГК РФ), стороны свободы в заключении договора и определяют его условия по своему усмотрению. И если стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора и процедуру такого расторжения - они должны добросовестно исполнять принятые на себя обязательства.

Таким образом, по общему правилу, новый арендодатель не вправе досрочно отказываться от долгосрочного договора аренды склада.

Однако, если договором предусмотрено такое право арендодателя и установлена процедура расторжения, арендодатель должен следовать этой процедуре и предупреждать об отказе в регламентированные договором сроки.

Если процедура нарушена арендатором, вы вправе не исполнять его требования и продолжать использовать склад в течение трёх месяцев с момента получения уведомления.

Консультацию дал: юрист Дмитрий Стихин