Никогда не приводите мотивов досрочного отказа от договора!

Стороны заключили договор аренды недвижимости на срок 5 лет.

Договором предусмотрен задаток, который арендатор вносит в обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств.

Затем арендатор уведомил арендодателя о досрочном отказе от исполнения договора.

Арендодатель удержал задаток.

Арендатор обратился в суд с требованием о признании недействительным пункта договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора. 

По мнению арендатора, односторонний отказ от исполнения договора не может являться основанием для применения к нему меры ответственности в виде штрафа.

Верховный суд отказал в иске, указав следующее.

Юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон законодательством.

Стороны договора вправе установить основания для его досрочного расторжения и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора – удержание арендодателем задатка, для арендодателя – уплата задатка в двойном размере. 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В данном случае задаток вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы.

Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке.

Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, удержанная сумма не является неустойкой (штрафом), а компенсацией, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.

Именование такой компенсации в договоре "штрафом", не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

Поскольку закон допускает любые способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным пункта договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при его исполнении.

Договор, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора. При таких обстоятельствах заявление арендатора о недействительности этого условия после направления уведомления о досрочном расторжении договора без указания каких-либо мотивов направлено на неисполнение возникшего между сторонами обязательства.

Вредные советы*: 

• Никогда не давайте проект договора на проверку юристам!
• Юристы всё же нашли договор и написали кучу замечаний... Игнорируйте их! Они ничего не понимают в бизнесе!
• Если договор содержит неприемлемые для Вас условия - подписывайте его без замечаний!
• Всегда помните, что потом эти условия можно оспорить в суде!
• Заключив договор на определённый срок, досрочно расторгайте его в одностороннем порядке!
• Никогда не приводите мотивов досрочного отказа от договора!
• Арендатор удержал задаток? Судитесь с ним! И не слушайте этих юристов!

(по материалам судебного дела № А40-53452/2014)

----

* эти советы помогут быстро проиграть суд